家づくり土地探しで検討したこと、まとめ

2025年2月2日

基地づくり（家づくり）にあたり、骨を埋める覚悟で定住の土地探しのため、情報収集を進めてきました。

「土地探しで何をどう検討すればよいのだろう」
「土地探しでいろいろな視点でもれなく検討したい」

定住の地を決め、基地づくり（家づくり）して、早４年。
土地探しの際に、様々な観点から土地の良し悪しを検討したときのメモを展開します。
土地購入前にしっかりと検討した未来予想図については、予想通りに進展していっています

いま土地探しをしているあなたの参考になること間違いなし

立地条件

交通の便

通勤・通学に便利か、最寄り駅やバス停までの距離は適切か。

現状の交通網を検討するのはもちろんですが、定住するとなると、将来的な交通網の変更、特に鉄道の延伸計画をも検討するとよいでしょう。まずは、国土交通省のHPから近隣の計画を検索してみるとよいですね。

我が家の場合は東京西郊なので、多摩都市モノレール、小田急多摩線、横浜地下鉄ブルーラインの延伸計画、さらにはリニア中央新幹線の神奈川県駅（仮称）をもウォッチしてました。

鉄道以外にも、自動車の幹線道路の計画なども合わせてチェックしておきたいですね。

周辺環境

スーパー、病院、学校、公園などの生活に必要な施設へのアクセス。

スーパー等の店舗は、長期的には出店や閉店などで変化することは念頭に。大型店舗、ショッピングモールなどの出店計画も調べてみてもよいですね。

Google Mapをフル活用しましょう！
たとえば、
・衛星写真で上空から周辺施設を確認
・ストリートビューでバーチャル周辺散歩
・当該の土地から最寄りの駅までのルートや距離・時間を確認
・3Dビューで家を建てたときに見えるであろう遠景を確認（都市部のビル群や富士山の見え方など）

治安

犯罪率や夜間の雰囲気を確認。地元の人に話を聞くのも良い方法です。

土地探しが進み、候補が具体化してくると、実際に現地を見に行く機会があるでしょう。その時には、ぜひ昼間だけでなく、夜間の雰囲気も感じておくことをお勧めします。さらには、平日と休日など異なる時間帯にその地域を歩いてみるとなおよいですね。

あと、警視庁や自治体が提供する「犯罪情報マップ」や「交通事故発生マップ」を調べることで、その地域で過去に発生した犯罪や事故の情報を地図で確認できます。

警視庁犯罪情報マップ

災害リスク

洪水、地震、土砂災害などのリスクが低い地域かをハザードマップで確認。

これは絶対確認したほうがよいです。
たとえば、国土交通省が公開しているハザードマップの確認は必須です。
大きな住宅街であれば、大規模盛土造成地もマップで合わせて確認できます。

ハザードマップポータルサイト

ハザードマップポータルサイト国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。

各自治体が公開しているハザードマップもあるため、こちらも合わせて確認したいですね。

さらに、日本に住んでいる以上は、火山噴火によるリスクも把握しておきたいですね。

近くに活火山がある地域では、火砕流や噴石、溶岩流などで被害の発生リスクをハザードマップで確認しておきたいです。
例え、活火山が近くになくても、富士山のような大きな活火山であれば、降灰による影響範囲は広範囲に及びますので、そのリスクも承知しておく必要があります。

富士山の降灰リスクは、東京を含む関東の広範囲にも及びます。
我が家では、下記のマップで降灰の堆積が2～10cm程度のリスクがあることを土地探しの時点で確認しておきました。

出典：NHK 「富士山噴火ハザードマップと避難計画は」https://www3.nhk.or.jp/news/special/saigai/natural-disaster/natural-disaster_28.html

土地の条件

広さと形状

建てたい家の広さや配置に適しているか。変形地や狭小地には注意。

地盤の安定性

地盤がしっかりしているか。改良工事が必要な場合、追加コストが発生します。

道路との接面

公道に十分な接道があるか（建築基準法に基づき4m以上が必要）。
狭い道路の場合、建築に制限がかかることがあります。

法的条件

用途地域

建築可能な建物の用途や高さが制限される地域区分を確認。
例: 住宅専用地域、商業地域など。

我が家の地域では、建築協定もありました。
建築協定とは、住民が合意した街並みを守る協定で、建築基準法よりも厳しい内容や建築基準法が制限しない内容も定められます。

建ぺい率・容積率

土地に対してどれくらいの建物を建てられるかを確認。

隣地との境界線

境界が明確かどうか。購入前に確定測量が行われていると安心です。

コスト関連

土地の価格

購入費用が予算内かどうか。坪単価を比較して判断。

不動産情報サイトを参考にするのが王道かと思いますが、私は公的な情報を参照するのがよいと思います。
たとえば、下記の情報を参照してみてください。

国土交通省の不動産情報ライブラリ
- 国土交通省が公表している「地価公示」や各都道府県が発表する「地価調査」では、標準地の土地価格を確認できます。
- 実際に取引された不動産の価格も確認できます。
- 不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）
国税庁の路線価
- 税金の計算基準となる路線価は、国税庁のサイトで確認できます。
- 実勢価格の約80%が目安。
- 路線価図

土地を購入した後に「土地取引状況調査票」が国土交通省から突然届きます。ここでのアンケート結果が地価に反映されるというわけです。
回答は法的な義務はありませんが、税額計算や不動産市場の透明化につながると信じて、ぜひ回答しましょう。

維持費用

固定資産税、都市計画税の目安を確認。

造成や解体の必要性

古い建物の解体費用や造成工事の必要がある場合、予算に追加が必要。

将来性

資産価値

将来的に価値が下がりにくい場所か。

現状維持は最低限。価値向上していくかは、周辺の発展によるため、次項を参照ください。

周辺の開発計画

近くに大規模な開発が予定されていると生活環境が変わる可能性あり。

すでに述べた内容と重複しますが、大切なので、以下にまとめます。

インフラ整備計画
- 道路拡張・新設
  - 新しい道路や高速道路の建設、既存道路の拡張計画。
  - 交通の便が良くなる一方で、騒音や排気ガスの懸念も。
- 鉄道・駅の新設や改修
  - 新駅の設置や路線の延伸計画は、利便性や資産価値を大きく向上させる可能性あり。
- 上下水道・電力・ガスの整備
  - 古い地域で更新が予定されている場合、生活基盤が向上。
商業施設・公共施設の建設計画
- ショッピングモール・商店街の開発
  - 便利になる反面、交通量の増加や人の流入が増える可能性あり。
- 学校・病院などの公共施設
  - 子育て世代には特に重要。近くに新設予定がある場合は利便性が向上。
- 公園・レクリエーション施設
  - 自然環境や生活の質を向上させる要素。
- ゴミ処理場や発電所などの施設
  - 環境や住環境に悪影響を及ぼす可能性があるため注意が必要。
住宅開発計画
- 大規模な住宅団地やマンション開発
  - 人口の増加により、地域の活気が出る一方で、交通渋滞や騒音が増えることも。
- 市街化区域・市街化調整区域の変更
  - 現在開発が制限されているエリアが将来的に開発可能になるケースも。
産業・商業開発計画
- 工業地帯や商業地帯の拡大
  - 雇用の増加や地域活性化が期待されるが、騒音や交通量の増加が懸念される場合も。
- 物流施設の建設
  - 大型トラックの出入りが多くなる可能性あり。
自然保護や環境計画
- 緑地保護や自然公園の計画
  - 住環境が良くなる一方で、開発制限がかかる可能性も。
- 災害対策施設の設置
  - 防災公園や排水施設の新設計画。
再開発計画
- 駅前再開発
  - 商業施設や公共施設の整備が進む場合、資産価値が上がる可能性大。
- 古い地域の再開発
  - 街並みの一新で住環境が向上する場合もあるが、一時的な騒音や交通渋滞が発生することも。
交通関連の規制や変更
- 駐車場の設置や廃止
  - 駐車スペースの減少や有料化の影響を受ける可能性あり。
- 交通規制の変更
  - 一方通行の導入や新しい信号の設置計画。